Zdedili ste byt po rodičoch alebo vám ho darovali a chcete ho predať? Pri jednom byte môže byť predaj bez dane a pri inom zaplatíte na dani a zdravotných odvodoch tisíce eur, hoci cena je rovnaká. Rozhoduje, od koho ste byt získali, ako a kedy ho táto osoba nadobudla.
Platí sa daň z predaja zdedeného bytu?
Samotné dedičstvo ani darovanie na Slovensku nezdaňujeme. Daň z príjmov môže vzniknúť až pri predaji.
Príjem z predaja bytu alebo domu je oslobođený od dane, ak od jeho nadobudnutia uplynulo aspoň 5 rokov a nehnuteľnosť nebola v obchodnom majetku. Pri zdedenom a darovanom byte je otázka, od koho a od kedy sa tých 5 rokov počíta. Tu sa pravidlá líšia.
Od kedy sa počíta 5 rokov pri dedení v priamom rade?
Ak dedite v priamom rade (po rodičoch, starých rodičoch, deťoch) alebo po manželovi, rozhoduje, kedy byt nadobudol poručiteľ, nie vy. Doba vlastníctva poručiteľa sa započítava.
Ak mama vlastnila byt 20 rokov a vy ho zdedíte, môžete ho predať hneď po skončení dedičského konania a daň nevznikne. Problém nastáva, keď rodič byt kúpil len pár rokov pred smrťou.
Vlastníctvo pri dedení vzniká smrťou poručiteľa, nie zápisom do katastra. Dátum smrti preto poznáte z dedičského konania, netreba čakať na kataster.
Čo ak dedím po súrodencovi, tete alebo strýkovi?
Pri dedení v nepriamom rade sa doba vlastníctva poručiteľa nezapočítava. 5 rokov plynie odo dňa smrti poručiteľa, teda od chvíle, keď ste sa vlastníkom stali vy.
Aj byt, ktorý teta vlastnila 40 rokov, je pri predaji do 5 rokov od jej smrti zdaniteľný. Mnohí dedičia to zistí až pri daňovom priznaní.
A ako je to pri darovanom byte?
Pri darovaní sa doba vlastníctva darcu nezapočítava, ani keď byt darovali rodičia. Obdarovaný musí byt vlastniť sám aspoň 5 rokov, pričom lehota plynie odo dňa vkladu do katastra, nie od podpisu darovacej zmluvy. Práve tu sa ľudia mýlia najčastejšie.
Rozdiel je aj vo výdavkoch. Ak by bol predaj u darcu oslobođený od dane, výdavkom je cena zistená znalcom k dňu darovania. Ak nie, výdavkom je cena, za ktorú byt kúpil darca.
Praktický tip
Ak rodičia darujú byt a predaj v najbližších 5 rokoch nie je vylúčený, zvážte znalecký posudok k dňu darovania (má zmysel, ak rodičia vlastnili byt viac ako 5 rokov). Vyššia výdavková cena znamená nižší základ dane. Zaobstarať ho spätne je zložitejšie.
Koľko zaplatíte, ak predáte skôr?
Zdaniteľný je zisk: predajná cena mínus výdavky. Pri zdedenom byte je výdavkom všeobecná cena z uznesenia o dedičstve, plus preukázané opravy a náklady na predaj. Strata sa vykázať nedá.
Modelový príklad: otec kúpil byt v marci 2022 za 120 000 €. Zomrel v auguste 2025, syn byt zdedil a v uznesení je všeobecná cena 145 000 €. Syn ho v roku 2026 predá za 165 000 €, náklady na predaj sú 5 000 €.
- Zisk: 165 000 – 145 000 – 5 000 = 15 000 €
- Daň 19 %: 2 850 € (ak celkový základ dane za rok neprekročí 43 983,32 €; inak časť 25 % a viac)
- Zdravotné odvody 16 %: 2 400 €
- Spolu: približne 5 250 €
Keby syn podpísal predaj až po marci 2027, keď od otcovho nákupu uplynie 5 rokov, zaplatí 0 €. Pri dedení po bratovi by lehota plynula až do augusta 2030.
Čo hrozí, ak sa pomýlite v lehote?
- Zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Ak ju podpíšete ešte v 5-ročnej lehote, príjem nie je oslobođený, aj keď kúpna zmluva príde po lehote.
- Zabudnuté priznanie. Zdaniteľný predaj treba uviesť v daňovom priznaní za rok, v ktorom ste dostali peniaze (spravidla do 31. marca). Neúplne priznanie znamená úroky a pokuty.
- Odvody až o rok. Zdravotná poisťovňa vyrubí nedoplatok v ročnom zúčtovaní. Peniaze z predaja preto neútáčajte celé.
- Zlá cena. Ak čakáte kvôli dani, počítajte aj s nákladmi na prázdny byt (energie, fond opráv, poistenie) a s pohybom cien na trhu.
Oplatí sa čakať, alebo predať hneď?
Záleží na tom, koľko mesiacov zostáva a aký vysoký je zisk. Ak do konca lehoty chýba pár mesiacov a zisk je veľký, čakanie sa takmer vždy oplatí. Ak chýbajú roky a byt je v zlom stave, náklady na jeho držanie môžu ušetrenú daň prevýšiť.
V medziobdobí môže byť riešením aj prenájom. Príjem z neho je samostatne zdaniteľný, preto ho započítajte do prepočtu.
Ako postupovať krok za krokom
- ✅ Zistite, od koho ste byt nadobudli: dedenie v priamom rade, v nepriamom rade, alebo darovanie.
- ✅ Nájdite dátum, keď byt nadobudol poručiteľ (kúpna zmluva, list vlastníctva, doklad z katastra).
- ✅ Vypočítajte dátum, od ktorého je predaj oslobođený.
- ✅ Odložte si uznesenie o dedičstve alebo znalecký posudok a doklady o opravách.
- ✅ Dajte si naceniť byt podľa reálneho trhu, nie podľa ceny v uznesení.
- ✅ Porovnajte: daň + odvody vs. náklady na čakanie.
- ✅ Ak je predaj zdaniteľný, odložte si peniaze na daň aj odvody a podajte priznanie.
Zhrnutie
Pri zdedenom byte po rodičoch často daň nevznikne vôbec. Pri dedení po súrodencovi a pri darovaní je 5-ročná lehota pasca, na ktorú sa ľahko zabudne. Článok nenahrádza individuálnu daňovú radu, pri hraničných prípadoch sa porozprávajte s daňovým poradcom.
V EXCLUSIVE vám pomôžeme naceniť zdedený byt a naplánovať predaj tak, aby ste neprerábali na dani ani na čase. Zavolajte nám: 0917 830 888.
Často kladené otázky
Platí sa daň z dedičstva na Slovensku? Nie. Daň z dedičstva ani z darovania sa na Slovensku neplatí. Daň z príjmov môže vzniknúť až pri predaji.
Od kedy sa počíta 5 rokov pri zdedenom byte po rodičoch? Od dňa, keď byt nadobudol rodič. Ak ho vlastnil aspoň 5 rokov pred vaším predajom (vrátane doby, keď ho vlastníte vy), predaj je oslobođený.
Započítava sa pri darovanom byte doba vlastníctva rodičov? Nie. Pri darovaní musí obdarovaný vlastniť byt sám aspoň 5 rokov, inak je príjem z predaja zdaniteľný.
Čo si môžem odčítať pri predaji zdedeného bytu? Všeobecnú cenu z uznesenia o dedičstve, preukázané opravy a zhodnotenie a náklady spojené s predajom.
Platím z predaja aj zdravotné odvody? Áno, ak predaj nie je oslobođený od dane. Poisťovňa ich vyrubí zo zisku v ročnom zúčtovaní.
