Kupujúci príde na obhliadku, pochváli svetlú obývačku a v spálni nenápadne nakukne za skriňu. Ak tam nájde čierne škvrny, už nepremýšľa o cene, ale o tom, čo ešte je v byte zle. Pleseň dokáže zhodiť cenu alebo celý obchod rýchlejšie než akékoľvek vyjednávanie.
Prečo pleseň odradí kupujúceho viac ako vyššia cena?
Cena sa dá vyjednať. Pleseň je pre kupujúceho neznáma, a neznáme veci ľudia preceňujú. Nevie, či ide o jeden zle vetraný kút, alebo o vlhký múr, zatekajúcu strechu či zlú izoláciu.
Kupujúci si preto v hlave odráta viac, než by stála skutočná oprava. Navyše začne podozrievať aj zvyšok bytu. Ak predávajúci nepovedal o plesni, čo ešte zamlčal?
Prečo na tom záleží, popisujeme aj v článku o tom, čo kupujúci pri obhliadke naozaj vnímajú.
Kde kupujúci pleseň pri obhliadke hľadajú?
Skúsený kupujúci, a najmä ten, kto si prizve odborníka, sa pozerá na miesta, kde je stena najchladnejšia a vzduch sa najmenej hýbe:
- za skriňami a posteľou pri obvodových stenách,
- v rohoch miestností, hlavne pri strope a pri podlahe,
- okolo okien, na ostení a pod parapetom,
- v kúpeľni na silikónoch, škárach a za práčkou,
- v kuchyni za linkou a pod drezom,
- v rohu nad oknom v najchladnejšej izbe.
Pomôže aj nos. Zatuchnutý pach v zatvorenom byte prezradí vlhkosť skôr ako oči. Viac o tom, na čo sa kupujúci pri obhliadke pozerajú.
Prečo vzniká pleseň za skriňou práve na jeseň a v zime?
Keď sa začne kúriť, vnútorný vzduch je teplý a nesie viac vlhkosti. Obvodová stena je chladná. Za skriňou sa vzduch takmer nehýbe, takže sa vlhkosť zráža na studenom povrchu. Na takom mieste sa pleseň uchytí ľahko.
Riziko rastie, keď relatívna vlhkosť v byte presahuje 60 %. Úrad verejného zdravotníctva SR odporúča udržiavať vlhkosť okolo 40 až 50 %. Pri nábytku pri obvodovej stene sa odporúča odstup aspoň 5 až 10 cm, aby za ním mohol prúdiť vzduch.
Príklad s číslami
Kúpite si vlhkomer za pár eur a dva týždne si zapisujete hodnoty v spálni ráno a večer. Ak ráno opakovane vidíte 65 % a na okne kondenzuje voda, problém nie je v jednom kúte. Je v režime bytu: v spálni sa spí so zatvoreným oknom a suší sa tam bielizeň.
Ak po zmene vetrania a odsunutí skrine klesne vlhkosť pod 50 %, máte dobrú správu pre kupujúceho. Príčinu ste našli a viete ju doložiť.
Stačí pleseň pred predajom pretrieť?
Nie. Pretretie farbou alebo prípravkom skryje škvrny na pár týždňov. Ak sa nezmení príčina, pleseň sa vráti, často práve počas predaja alebo krátko po odovzdaní bytu.
Postup má tri kroky. Najprv zistiť príčinu: vetranie, sušenie bielizne, chladná stena, zatekanie či porucha rozvodov. Potom ju odstrániť. A až nakoniec sanovať povrch a vymaľovať.
Pri rozsiahlejšom napadnutí alebo podozrení na zatekanie z fasády či strechy si prizvite odborníka. V bytovom dome to môže byť aj vec správcu alebo spoločenstva.
Praktický tip
Odsuňte nábytok od obvodových stien 4 až 6 týždňov pred prvou obhliadkou. Odfoťte stenu pred zásahom, počas neho a po ňom. Tieto fotky budú neskôr najsilnejším argumentom pri rokovaní.
Musím kupujúcemu o plesni povedať?
Áno, ak o nej viete. Občiansky zákonník ukladá predávajúcemu povinnosť upozorniť kupujúceho na vady, o ktorých vie, už pri dojednávaní zmluvy. Ak vada vyjde najavo dodatočne, kupujúci môže žiadať primeranú zľavu. Ak vada robí vec neupotrebiteľnou, môže od zmluvy odstúpiť.
Priznať problém neznamená stratiť obchod. Vyriešená a zdokumentovaná pleseň pôsobí ako prejav starostlivosti. Ako sa vada premietne do ceny, pomáha nastaviť správne ocenenie nehnuteľnosti.
Článok nenahrádza individuálnu právnu radu.
Čo hrozí, ak pleseň zatajíte?
Kupujúci môže vadu vytknúť aj po prevzatí bytu. Občiansky zákonník počíta s tým, že sa to má stať bez zbytočného odkladu a súdne sa dá uplatniť, ak vadu vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia.
V praxi to znamená spor, náklady a čas. Aj keď sa skončí dohodou, zľava býva vyššia, než by bola pri otvorenej komunikácii pred podpisom. Pri obhliadke s odborníkom sa navyše čerstvo pretretá stena často prezradí sama.
Ako postupovať krok za krokom
✅ Kúpte vlhkomer a dva týždne sledujte vlhkosť v každej izbe.
✅ Odsuňte skrine a postele od obvodových stien a skontrolujte rohy a ostenia.
✅ Nájdite príčinu: vetranie, sušenie bielizne, chladná stena alebo zatekanie.
✅ Odstráňte príčinu, až potom sanujte povrch a maľujte.
✅ Odfoťte stav pred, počas a po oprave a odložte si faktúry.
✅ Nechajte nábytok s odstupom aspoň 5 až 10 cm aj počas predaja.
✅ Kupujúcemu problém otvorene povedzte a ukážte dokumentáciu.
Záver
Pleseň za skriňou nie je dôvod, prečo by sa byt nepredal. Problémom je, keď ju kupujúci nájde sám. Ak chcete vedieť, ako váš byt uvidí kupujúci ešte pred prvou obhliadkou, radi ho s vami prejdeme a pripravíme na predaj.
Zavolajte nám: 0917 830 888
FAQ
Musím kupujúcemu povedať o plesni, ktorú som už odstránil? Ak ste odstránili aj príčinu, je férové a výhodné to povedať a ukázať dokumentáciu. Ak príčina trvá, ide o vadu, o ktorej viete, a na tú ste povinný upozorniť.
Aká vlhkosť v byte je ešte v poriadku? Úrad verejného zdravotníctva SR odporúča približne 40 až 50 %. Nad 60 % už rastie riziko plesne.
Ako ďaleko má stáť skriňa od steny? Pri obvodovej stene aspoň 5 až 10 cm, aby za ňou mohol prúdiť vzduch.
Stačí pleseň pretrieť pred obhliadkou? Nie. Bez odstránenia príčiny sa vráti a zatajená vada vás môže stáť zľavu z ceny alebo spor.
Dokedy môže kupujúci vadu reklamovať? Podľa Občianskeho zákonníka má vady vytknúť bez zbytočného odkladu a súdne sa dá uplatniť, ak ich vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia.
