Máte našetrených 20 000 € a hľadáte byt za 180 000 €? NBS schválila nové limity, podľa ktorých majú mladí od januára 2027 dostať hypotéku až do 90 % hodnoty bytu. Nabiehajú však postupne a sadzby bánk rastú už teraz. Čakanie vás môže stáť viac, než ušetríte na vlastných zdrojoch.
Čo presne NBS zmenila a odkedy to platí?
NBS upravila limit LTV, teda koľko percent hodnoty nehnuteľnosti vám banka môže požičať. Ide o novelu opatrenia NBS č. 3/2026, tlačová správa je z 30. septembra 2026. Pravidlá začnú platiť od 1. januára 2027 s postupným nábehom, lebo banky musia zaviesť procesy vrátane overovania počtu vašich nehnuteľností v katastri.
- mladí do 35 rokov pri prvom bývaní: až 90 %,
- väčšina ostatných žiadateľov: 80 %,
- tretia a ďalšia nehnuteľnosť: 70 %.
Kto sa dostane na 90 % a kto nie?
Podľa NBS musíte mať pri podaní žiadosti najviac 35 rokov, nikto zo žiadateľov nesmie vlastniť rezidenčnú nehnuteľnosť a účelom úveru je kúpa alebo výstavba. Ak žiadate spolu s partnerom, ktorý už byt vlastní, podmienku pravdepodobne nesplníte. Banka navyše vždy posudzuje príjem a schopnosť splácať, takže 90 % je strop, nie nárok.
Bude hypotéka v januári naozaj ľahšia?
Nie automaticky. Nábeh nových pravidiel je postupný a konkrétna banka môže byť pripravená neskôr. Navyše 90 % dnes nie je zakázané: banky ho môžu poskytnúť v rámci výnimky, ktorá doteraz pokrývala približne 20 % úverov, najmä pre mladých. NBS uvádza, že nový rozsah výnimky má byť približne 7 % všetkých úverov, takže pre ostatných žiadateľov sa 90 % bude získavať ťažšie.
Čo sa stalo so sadzbami v októbri?
Banky zdražujú fixácie. Slovenská sporiteľňa od 5. októbra zvýšila 3-ročnú fixáciu z 3,99 % na 4,29 %, ČSOB od 6. októbra na 3,9 % a Prima banka od 15. októbra na 3,8 %. Ide o sadzby „od“, s podmienkami. ECB v septembri zvýšila úroky o 0,25 percentuálneho bodu a podľa NBS stúpla priemerná sadzba nových hypoték z 3,5 % v marci na 3,9 % v auguste. Analytici čakajú do konca roka 4,2 až 4,3 %, ale je to odhad. Nový limit LTV rieši, koľko si môžete požičať, nie za aký úrok.
Koľko vás stojí čakanie? Prepočet na byte za 180 000 €
Prepočítali sme hypotéku na 30 rokov s rovnakou splátkou po celú dobu a sadzbou 4,0 % (ilustračný výpočet, nie ponuka banky):
| Scenár | Úver | Vlastné zdroje | Mesačná splátka |
|---|---|---|---|
| LTV 80 % | 144 000 € | 36 000 € | 687 € |
| LTV 90 % | 162 000 € | 18 000 € | 773 € |
Vlastných zdrojov potrebujete o 18 000 € menej, splátka je o 86 € vyššia. Ak sa do januára sadzba zo 3,8 % zvýši na 4,3 %, splátka z úveru 162 000 € stúpne zo 755 € na 802 €. To je o 47 € mesačne, približne 2 800 € za päťročnú fixáciu.
Čo hrozí, ak budete čakať len na január?
- Sadzby môžu byť vyššie. Nikto nevie, ako sa vyvinú, no smer je dnes nahor.
- Vaša banka nemusí byť od 1. januára pripravená a 90 % vám nedá.
- Byt, ktorý sa vám páči, môže medzitým kúpiť niekto iný.
- Ak vám vlastné zdroje stačia na 20 %, čakaním nezískate nič, pretože váš limit zostáva 80 %.
Čo ak plánujete tretí byt na investíciu?
Pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti má byť limit 70 %. Počítajú sa nehnuteľnosti všetkých spoludlžníkov, bez ohľadu na účel či vek. Pri byte za 200 000 € vzrastú vlastné zdroje zo 40 000 € na 60 000 €. Presný dátum uplatnenia 70 % si overte v banke, niektoré médiá uvádzajú 1. júl 2027. Ak vlastníte nevyužívaný byt, zvážte predaj zdedeného bytu alebo si dajte spraviť bezplatné ocenenie nehnuteľnosti. Pri hodnote bytu pre banku rozhoduje aj správne ocenenie.
Praktický tip
Opýtajte sa 2–3 bánk jednu konkrétnu vec: „Dáte mi 90 % už dnes, v rámci výnimky?“ Ak áno, čakanie na január je zbytočné riziko. Ak nie, vypýtajte si písomne, od kedy banka nové limity uplatní.
Ako postupovať krok za krokom
✅ Overte, či splníte podmienky mladého (do 35 rokov, nikto nevlastní byt, kúpa alebo výstavba).
✅ Spočítajte vlastné zdroje pri 80 % aj 90 % na konkrétnom byte.
✅ Opýtajte sa 2–3 bánk, či dnes poskytnú 90 % a od kedy uplatnia nové pravidlá.
✅ Porovnajte splátku pri dnešnej sadzbe a pri sadzbe o 0,5 percentuálneho bodu vyššej.
✅ Skontrolujte, či sa do januára nezmení vaša situácia: vek, príjem, spoludlžník, iný byt.
✅ Preverte vybraný byt, napríklad podľa tipov čo skontrolovať pri obhliadke.
✅ Rozhodnite podľa čísel, nie podľa očakávania.
Záver
Január zníži potrebné vlastné zdroje len časti kupujúcich a nie istotne, zatiaľ čo sadzby rastú už teraz. Ak ešte nemáte vybraný byt, pomôžeme vám ho preveriť pred podpisom zmluvy. Zavolajte nám: 0917 830 888.
Článok nenahrádza individuálnu radu banky alebo hypotekárneho poradcu.
Často kladené otázky
Od kedy platí 90 % hypotéka pre mladých?
Od 1. januára 2027 s postupným nábehom. Kedy ju poskytne konkrétna banka, závisí od jej pripravenosti.
Kto sa považuje za mladého?
Žiadateľ do 35 rokov v čase podania žiadosti, ak nikto zo žiadateľov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť a účelom je kúpa alebo výstavba.
Dostanem 90 % hypotéku aj dnes?
Môžete, no len ako výnimku. Banky ju poskytujú len časti úverov, preto sa opýtajte priamo v banke.
Čo sa mení pri tretej nehnuteľnosti?
Limit LTV klesne na 70 %, takže potrebujete aspoň 30 % vlastných zdrojov.
Zníži sa kvôli novému limitu úrok?
Nie. NBS mení limit LTV, sadzby určujú banky podľa trhu.
