Pripravujete byt na predaj a tri remeselnícke ponuky vám prišli s tromi rôznymi sumami. Ešte než niečo podpíšete, spočítajte si, koľko sa musí z investície vrátiť v cene bytu. Podľa prieskumu Daibau.sk zdražilo 86 % remeselníckych firiem, v priemere o 14,6 %.
Prečo sú remeselníci dnes dražší a čo to znamená pre predajúcešho?
Podľa prieskumu platformy Daibau.sk, o ktorom 28. októbra 2026 informoval Nehnuteľnosti.sk, zdražilo 86 % firiem. Najviac strechári: 40 % z nich zvýšilo ceny o viac ako 20 %. Ďalšie zdražovanie plánuje 82 % firiem, v priemere o 8,5 %, teda zhruba o polovicu pomalšie ako doteraz.
Modelový príklad: práca, ktorá by vás pred rokom stala 5 000 €, by pri priemernom zdražení vyšla na približne 5 730 €. Po ďalších 8,5 % by to bolo približne 6 200 €. Zdražovanie sa teda späťuje, ale nekončí. Čakanie teda nemusí byť lacnejšie a prvá ponuka nemusí byť tá správna.
Oplatí sa rekonštrukcia pred predajom bytu? Jednoduchý prepočet
Investícia pred predajom dáva zmysel len vtedy, ak sa vám vráti vyššou cenou alebo rýchlejším predajom. Zoberme modelový byt s ponukovou cenou 120 000 €:
| Investícia pred predajom | Musí sa vrátiť v cene aspoň | Podiel z ceny bytu |
|---|---|---|
| 3 000 € | 3 000 € | 2,5 % |
| 6 000 € | 6 000 € | 5,0 % |
| 10 000 € | 10 000 € | 8,3 % |
Pri investícii 6 000 € musí rekonštrukcia zdvihnúť cenu o 5 %, aby ste vyšli na nule. Čas, stres a náklady na byt počas prací v tom ešte nie sú.
Rozdiel medzi cenou bytu v súčasnom stave a po úprave by mal odhadnúť maklér z porovnateľných predajov, nie z pocitu. Pri staršom byte to platí tým viac: podľa NBS v 2. štvrťroku 2026 zdražili novostavby o 2,9 %, staršie nehnuteľnosti len o 0,7 %. Vyššia cena po rekonštrukcii sa teda nemá ako „dorasti“ s trhom, musí ju priniesť sama úprava.
Prečo sa ponuky na tú istú prácu tak líšia?
Podľa toho istého prieskumu má 43 % remeselníkov menej zakázok ako pred rokom, 23 % rovnako a 34 % viac. Nehnuteľnosti.sk z toho vyvodzuje, že rozdiely v ponukách budú väčšie: vytížené firmy držia ceny, ostatné vyjednávajú.
Modelový príklad výmeny podlahy v dvojizbovom byte: ponuky 3 400 €, 4 100 € a 5 200 €. Najdrahšia je o 1 800 €, teda o 53 %, vyššia ako najlacnejšia. Nemusí ísť o kvalitu. Často ide o to, čo ponuka obsahuje: prípravu podkladu, materiál, lišty, odvoz odpadu.
Praktický tip: ako porovnať tri ponuky
Vyžiadajte si ponuku rozpísanú po položkách: práca, materiál, príprava, odvoz, termín a platnosť ponuky. Porovnávajte rovnaké položky, nie celkové sumy. Ak jedna ponuka niektorú položku nemá, opýtajte sa, či ju nezabudli, alebo ju dostanete naväčšie ako dodatok.
Čo sa oplatí riešiť vždy, aj pri predaji „ak stojí“?
Kupujúci sa boja nečakaných nákladov. Zatekanie, pleseň a vlhkosť, nefunkčné okná alebo staré rozvody nie sú o dizajne. Sú to položky, ku ktorým kupujúci nepozná cenu, a pri neznámej cene zvyčajne tlačí cenu bytu dole viac, než by stála oprava. Tieto veci preto vyriešte alebo aspoň zdokumentujte a naceňte.
Kozmetické úpravy, ako je upratanie, maľovanie alebo svetlo, sú lacné a kupujúci ich vidia už na fotkách. Tam sa prepočet robí najrýchlejšie a rozhodnutie je najmenej riskantné.
Kedy je lepšie predať bez rekonštrukcie a dať zľavu?
Rozsiahle úpravy, ako je kúpeľňa, jadro alebo rozvody, majú najdlhší termín aj najvyššiu investíciu. Kupujúci si ich často chcú upraviť po svojom a farbu obkladačky ste nemuseli trafiť. Ak je rozdiel medzi cenou pred úpravámi a po nich menší než investícia, alebo ak potrebujete predať rýchlo, je jednoduchšie predať v súčasnom stave.
Dôležité je potom byt správne naceniť: zľava je váš nákup času a istoty. Stav bytu popíšte čestne, aby kupujúci vedel, čo kupuje, a nerokoval o neznámých veciach.
Čo hrozí, ak rekonštrukciu uponáhľate?
- Zaplatíte viac, než kupujúci ocení. Vkus a materiály vyberiete podľa seba, nie podľa cieľovej skupiny.
- Zaplatíte zálohu bez písomnej zmluvy a rozpisu, a pri spore nemáte o čo oprieť reklamáciu.
- Termín sa natiahne a byt zostáva nepredaný, pričom vám bežia náklady na jeho držanie.
- Ostanete bez dokladov a záruk, ktoré by ste kupujúcemu mohli ukázať.
Ako postupovať krok za krokom
✅ Nechajte si byt oceniť v dnešnom stave a odhadnúť, o koľko by sa cena zmenila po úpravách.
✅ Rozdeľte úpravy na nutné (vlhkosť, funkčnosť) a kozmetické.
✅ Vyžiadajte si aspoň tri rozpísané ponuky na rovnaký rozsah prác.
✅ Porovnávajte rovnaké položky, nie celkové sumy.
✅ Spočítajte si prelomový bod: investíciu vydeľte cenou bytu, výsledok je percento, o ktoré musí cena vzrásť.
✅ Rozhodnite sa: investovať, alebo predať so zľavou.
✅ Pri investícii si dohodnite písomnú zmluvu, termín a záruku a uschovajte doklady.
Záver
Rekonštrukcia pred predajom nie je automatická rada ani automatická chyba. Rozhodnúť sa dá prepočtom: koľko úprava stojí, o koľko vyššiu cenu byt dosiahne a ako dlho potrvá predaj. Modelové čísla v článku sú ilustračné a nenahrádzajú ocenenie konkrétneho bytu. Ak chcete poznať cenu vášho bytu v dnešnom stave, využite bezplatné ocenenie vášho bytu alebo nám zavolajte: 0917 830 888.
Často kladené otázky
Oplatí sa pred predajom maľovať? Maľovanie a upratanie patria medzi najlacnejšie úpravy a kupujúci ich vidia už na fotkách v inzeráte. Presný vplyv na cenu závisí od bytu.
Koľko ponuk si vyžiadať? Aspoň tri, rozpísané po položkách a na rovnaký rozsah prác.
Kedy platiť zálohu? Len po podpise písomnej zmluvy a nikdy bez rozpisu prác.
Mám čakať, kým remeselníci prestanú zdražovať? Podľa Daibau.sk plánuje ďalšie zdraženie 82 % firiem, v priemere o 8,5 %. Zdražovanie sa spomaľuje, ale podľa prieskumu neprestáva.
Mám pred predajom rekonštruovať kúpeľňu? Najprv prepočítajte, o koľko by sa cena zmenila. Rozsiahle práce majú najdlhší termín a najvyššiu investíciu.
